Суждение о договоре

Внезапное решение Великобритании о выходе из ЕС и последовавший за ним шторм на мировых финансовых рынках вновь показали, насколько нестабильна современная мировая экономика. Россия не может оставаться изолированной от внешних шоков, к ним должно готовиться и судебное сообщество: именно на него в непростых ситуациях ложится бремя балансировки интересов участников рынка и предотвращения хаоса. Как отвечает российская судебная система на грозящие российской экономике вызовы?

Рассмотрим ситуацию на примере резкой девальвации рубля 2014–2015 гг. Обесценение национальной валюты более чем в 2 раза стало серьезной проблемой для одних и источником внезапного обогащения для других. Договоренности, достигнутые исходя из прежних экономических реалий, в одночасье стали обременительными и несправедливыми, ставя одну из сторон договора в значительно более выгодную позицию по сравнению с другой.

Особенно богата на примеры такого дисбаланса сфера коммерческой недвижимости, где арендные ставки исторически привязывались к иностранной валюте. Девальвация и кризисное снижение спроса на аренду вызвали волну пересмотров арендных договоров, эта волна ожидаемо наткнулась на стену нежелания арендодателей идти навстречу клиентам. С этой проблемой столкнулись ритейлеры, строительные компании, ресторанные холдинги и многие арендаторы офисной недвижимости. В какой-то момент ситуация стала настолько массовой и острой, что в дело решил вмешаться Минпромторг, заговоривший о законодательной инициативе по запрету валютных ставок для коммерческой недвижимости.

В ходе непростых переговоров владельцы торговой недвижимости были вынуждены пойти на уступки, понимая, что найти новых арендаторов по прежним ставкам в кризис будет невозможно. А для рестораторов вопрос стоял настолько остро, что они подписали соглашение, добровольно отказавшись занимать освободившиеся по вине арендодателя площади. К этому договору присоединилось более 30 ресторанных сетей.

На рынке офисной недвижимости кризис резко снизил спрос, а валютная аренда по прежней ставке стала для арендаторов непосильным бременем. В результате подавляющее большинство арендодателей передоговорились с клиентами на рубли или щадящие валютные коридоры. Так, сегодня почти все офисы в московском Сити сдаются за рубли. По данным исследования Cushman & Wakefield, в I квартале 2016 г. 94% новых договоров аренды офисной недвижимости заключались в рублях, а по старым договорам стороны либо перешли на рублевые ставки, либо установили валютный коридор.

В результате волны банкротств в одних случаях и тяжелых переговоров с контрагентами в других интересы участников рынка по большей части вернулись к утраченному балансу. К сожалению, это произошло далеко не везде. Проблемы по ряду объектов сохраняются у некоторых крупных ритейлеров. Самым громким делом, дошедшим до суда, стал спор российского мобильного оператора «Вымпелком» (торговая марка «Билайн») с собственником его штаб-квартиры.

При этом не стоит думать, что девелоперы всегда в выигрыше. При строительстве часть затрат они могут нести в валюте, и с девальвацией рубля встает вопрос о корректировке условий контракта с заказчиком.

Вопрос, должен ли в таких случаях суд помогать сторонам договориться, стал одной из главных тем на Петербургском юридическом форуме, прошедшем в мае этого года. Большинство участников форума сошлись во мнении, что это его прямая обязанность. Еще в 2015 г. Пленум Верховного суда принял два постановления, которые прямо указали на обязанность судов защищать сторону в договоре, оказавшуюся в невыгодной экономической позиции (слабую сторону в договоре). А также на обязанность судов соблюдать баланс интересов каждой стороны и недопустимость злоупотребления правом стороной, которая получила такую возможность в силу любых причин.

В этих постановлениях пленум подчеркнул, что при установлении судом факта злоупотреблений сторон своими правами по договору, например при заключении договора по нерыночной цене, суд вправе признать данный договор ничтожным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса. Таким образом, судебная власть получила право прямо пресекать недобросовестные действия участников сделок. В отношениях в коммерческой недвижимости представляется более разумным не признавать сделки недействительными, а обязывать стороны действовать добросовестно, исходя из рыночных реалий на рынке недвижимости.

О том, что суд может и должен вмешиваться в коммерческие договоры, свидетельствует и опыт большинства европейских стран. В Германии, Австрии, Швейцарии, Италии, Греции и Португалии суды изменяют условия договора, основываясь на общих принципах права, таких как добросовестность и справедливость. В этом году к числу таких стран официально присоединилась и Франция, где отдельные случаи судебного изменения несправедливых договоров происходили и раньше.

Аргумент противников балансировки договоров о том, что Россия относится к странам с нестабильной экономикой, в которой применение этой нормы нежелательно и даже опасно, опровергается опытом латиноамериканских стран. Эта норма стала применяться в Чили, Аргентине, Бразилии и Уругвае в период гиперинфляции в 1970-х гг. Суды в индивидуальном порядке отменяли обременительные договоры в тех случаях, когда стороны не могли предвидеть резкого изменения обстоятельств, давая при этом возможность ответчику сохранить договор, согласовав новые условия, отвечающие балансу интересов. Как отмечают в своих исследованиях международные эксперты в области права Кейт Розен и Родиго Момберг, вопреки опасениям, что вмешательство судов в договор может дестабилизировать экономику, эта норма позволила сохранить многие бизнесы, сглаживая нежелательные последствия гиперинфляции.

На мой взгляд, в подходе противников пересмотра судом договоров просматривается неверие в право и определенное недоверие к суду, задача которого – восстанавливать справедливость и приводить интересы сторон к балансу в том случае, если сторонам не удалось достичь этого баланса в ходе переговоров. Когда в экономике происходят кардинальные перемены, которые невозможно было предвидеть заранее, бизнесмены должны быть уверены в том, что они могут опираться на институт права для выживания своего бизнеса, сохранения отношений с партнерами, клиентами и поставщиками в наиболее приемлемом для всех формате. В случае, когда переговоры не приводят к результату, суды должны стать инструментом балансировки и перенастройки рыночных отношений.

Автор – президент некоммерческого партнерства «Объединение корпоративных юристов»